Zwangs- und Teilungsversteigerung

Teilungsversteigerung bei Erbauseinandersetzung

Die Teilungsversteigerung von Immobilien im Rahmen der Erbaus-einandersetzung

Häufig ergeben sich insbesondere dann bei der Verteilung des Nachlasses unter den Erben Probleme, wenn zum Nachlass Immobilien gehören. Streitigkeiten entstehen etwa dadurch, dass sich die Miterben nicht über die künftige Nutzung oder den Verkehrswert der Immobilie einig werden. Da auch ein freihändiger Verkauf nur mit Zustimmung aller Miterben möglich ist, bleibt dann letztlich in vielen Fällen nur der Weg der Teilungsversteigerung, um das Objekt trotz unterschiedlicher Vorstellungen und Interessen zu verwerten und die Miteigentümergemeinschaft an der Immobilie zu beenden. 

Anordnung des Verfahrens

Jeder Miterbe kann grundsätzlich jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Das Teilungsversteigerungsverfahren wird deshalb regelmäßig schon dann angeordnet, wenn einer von mehreren Miteigentümern, unabhängig von seiner eigenen Anteilsgröße, den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt. Eine Zustimmung der weiteren an der Erbengemeinschaft Beteiligten ist hierfür nicht notwendig. Zuständig für das Verfahren ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. 

Hindernisse: 

Wenn ein Testamentsvollstrecker ernannt ist, kann nur dieser die Teilungsversteigerung gegen die Erben betreiben. 

Der Erblasser hat zudem die Möglichkeit, durch Testament die Auseinandersetzung des Nachlasses auf Dauer oder für einen bestimmten Zeitraum auszuschließen oder von einer Bedingung abhängig zu machen. In diesen Fällen kann jedoch gegebenenfalls trotzdem vorab aus wichtigem Grund eine Auseinandersetzung erfolgen. Ob ein wichtiger Grund vorliegt, bedarf grundsätzlich einer Einzelfallprüfung.

Versteigerungstermin: 

Im Teilungsversteigerungstermin selbst kann grundsätzlich jeder mitbieten, d.h. auch alle Miteigentümer einschließlich des Antragstellers. 

Mit dem Zuschlag erhält dann der Meistbietende das Eigentum. Die Erlösverteilung erfolgt bei der Teilungsversteigerung in einem gesonderten Verteilungstermin. Da sich die Gemeinschaft an dem Erlös als dem Surrogat für das versteigerte Grundstück fortsetzt, verteilt das Vollstreckungsgericht den verbleibenden Betrag allerdings lediglich dann an die Miterben, wenn diese sich über die Erlösverteilung geeinigt haben. Wird eine solche übereinstimmende Erklärung der Miterben nicht abgegeben, hinterlegt das Vollstreckungsgericht den Erlös und die Miterben müssen sich in einem gesonderten Verfahren über die Verteilung des Betrages einigen. Dieser Punkt wird leider häufig von nicht ausreichend informierten Beteiligten ebenso übersehen wie auch die Tatsache, dass ein Miteigentümer, der die Immobilie ersteigert hat, das von ihm zu zahlende Bargebot nicht einfach um den Betrag kürzen kann, der ihm seiner Ansicht nach selbst aus dem Erlös zusteht. Um vor derartigen Überraschungen im Verfahren geschützt zu sein und um unnötige Missverständnisse zu vermeiden ist es in vielen Fällen angezeigt, rechtzeitig fachkundigen Rat einzuholen, damit die Teilungsversteigerung entsprechend den eigenen Vorstellungen auch erfolgreich durchgeführt und abgeschlossen werden kann. 

Zusammenfassung:

Grundsätzlich besteht kein Grund, sich vor einem Teilungsversteigerungs-verfahren zu scheuen, da dies oft der einzige Weg ist, eine in sich zerstrittene Erbengemeinschaft - gleiches gilt bei einer Eigentümergemeinschaft unter zerstrittenen Eheleuten - aufzulösen. Andererseits sollte ein derartiger Schritt im vorhinein gut durchdacht werden, da zahlreiche Fallstricke vorhanden sind.